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　　一. . 宝蓝物业简介

　　宝蓝物业服务股份有限公司于 2001 年在北京成立。与一般的产业运营商不同，宝蓝物业并不直接进行物业开发，而是通过收购物业的经营权，重新进行产业规划、定位、装修和招商，并通过专业的产业运营，实现项目收益。宝蓝物业旗下产业物业包括产业园区、单体写字楼，以及受政府部门委托管理的北京规划展览馆项目等。

　　宝蓝物业现拥有约 70 万㎡的运营面积，入住企业超过 2000 家，涵盖上市公司、央企，以及尚在创业阶段的小公司；其中，中小企业占到 90%以上。

　　二. . 宝蓝物业发展历程

　　1992年， 宝蓝物业创始人凡学兵以 36 ㎡的房屋租赁业务开始他的物业运营生涯；几年后的九龙商务中心项目，则成为他正式走上规模创业之路的转折点。

　　2001年， 宝蓝物业服务股份有限公司正式成立， 宝蓝物业也从此开始了正式化、规模化的发展。

　　三. . 宝蓝物业战略布局

　　宝蓝物业自成立伊始便一直深耕北京，发展至今共计已在北京八个城区完成70万平米布点，其中，将近 30 万平米在海淀，最远的到通州和顺义。

　　四. . 宝蓝物业业务模式

　　现阶段，宝蓝物业的业务模式为“租赁+增值服务” ，但收入仍主要来自于产业项目的租赁业务，占到总营业收入的 95%左右；增值服务等业务板块尚在起步阶段。

　　随着产业地产的不断发展，园区运营、产业孵化等具有持续收益且投资回报可观的业务领域，正越来越受到产业运营商的重视。2014 年，宝蓝物业制定了新一轮的战略发展目标，提出未来将从现阶段的“租赁公司” ，转型成为一个“服务和投资公司 ”， 通过租金、服务、投资三驾马车共同驱动。

　　据规划，宝蓝物业在未来的三到五年内，其物业租赁、产业运营服务、以及投资孵化三大业务将重新排序，届时租金收入将不超过整体业务收入的 30%，而物业运营服务与投资孵化业务的收益将达到 50%、60%。

　　4.1业务板块一：物业租赁

　　租金收入是宝蓝物业现阶段最主要的收入来源，据公开资料显示，2013 年，宝蓝物业租金收入约占到企业总体收入的 95%左右，而增值服务收入仅占到 5%左右。

　　如前所述，宝蓝物业通过取得建成物业的经营权，根据对宏观趋势、产业发展、以及项目具体情况的判断，对项目重新进行产业定位，并以此为基础重新装修改造，最后有针对性的进行招商，实现项目较之前的大幅溢价，从而获取租金收益。

　　4.2业务板块二：产业运营服务

　　宝蓝物业的产业运营服务主要包括两个方面：一是向企业提供直接服务；二是作为连通入园企业的平台，间接为园区内企业创造合作机会。

　　现阶段，宝蓝物业产业运营服务（增值服务）尚处于起步期，以培育客户对其服务的信任感和依赖度为主，故主要采取免费提供的方式。日后，随着宝蓝产业运营服务业务的不断成熟和品牌效应的逐渐扩大， 产业运营服务业务也将开始对部分板块进行收费，并逐步成为企业主要的收入来源之一。

　　4.2.1直接服务：基本服务+增值服务

　　宝蓝物业设立专门的服务机构为入园企业提供基本公共服务，包括一般的餐饮、保洁、业主班车、公共会议室等。

　　增值服务方面，宝蓝物业通过线上线下的共同打造，正在形成多方位的全产业链服务模式。借由计划推出的线上“增值服务平台”与线下的 VIP 俱乐部（已开展“宝蓝汇”及“宝蓝卡”增值服务） ，联合打造涵盖企业所需的“装修、办公家具、外设采购、网络安全、监控安防、法律会计、网站制作推广、绿植租摆、送餐送水、管理咨询、员工培训、金融咨询、会务展览、旅游拓展、礼品票务、广告推广、打印装订、搬家快递等”的一揽子服务，形成遍及行业上下游的一站式服务模式。此外，宝蓝卡灵活的积分制度还可以帮助入住企业减免房租， 宝蓝平台促进入住企业之间的交易行为。

　　虽然尚处于免费提供阶段，但通过产业运营服务，一方面，有利于宝蓝物业增值服务业务在园区企业间的快速渗透扩张，培养客户对服务的信任度和依赖感；另一方面，也将有利于企业获得园区企业的消费等数据资料，为宝蓝物业进一步优化其物业服务提供指导和数据支撑。这些均为未来宝蓝物业获取服务收益打下了坚实的基础。

　　4.2.2间接服务：通过大资源整合，打通合作渠道，为企业发展打造完整的生态系统

　　产业园区的最主要的作用之一，便是通过产业聚集，形成集聚效应、规模效应，降低企业成本，从而增加企业收益。宝蓝物业首先通过梳理园区企业需求，分析产业链上下游间的关系，进而通过搭建俱乐部等沟通平台，借由活动、会议等形式把产业链上需求方和供给方聚集起来，创造企业间建立合作关系的机会，从而构建完整的产业生态系统。

　　而与一般园区相比，宝蓝物业的独特之处在于，大多数园区的产业生态圈构建大多仅限于园区内部， 宝蓝物业则将产业生态圈的范围扩大， 通过集合旗下所有项目的资源——即使某项目本身没有合适的产业资源，宝蓝通过旗下其他物业集群，进行大资源整合，为企业发展需求最大机会的集聚效应，从而搭建一个连接上下游企业的桥梁。

　　4.2 业务板块三：投资孵化

　　如前所述，宝蓝物业入住企业中 90%以上均为中小型企业，其中有相当部分尚处于创业阶段，针对该类企业最易出现的资金、才人以及政策对接等问题，宝蓝物业挑选符合条件的企业进行孵化，在空间、资金等多方面予以扶持。

　　产业方向：通过对未来产业发展趋势进行分析，现阶段宝蓝物业的投资方向主要包括：移动互联网、互联网金融、大数据分析、文化创意、新材料、新科技、大健康等领域创业项目。

　　投资孵化强度：物业空间上，据宝蓝物业董事凡学兵介绍，宝蓝物业未来各项目中，将有 30%左右的运营物业用于企业孵化。

　　资金方面， 宝蓝物业目前孵化器资金池的额度约为 2 亿， 直投范围在 20 万到万之间。具体操作则较为灵活，既可以将未来三五年内的办公用房租金折算成资金投向企业，也可以直接用减免掉的企业房租置为股权，或是直接对企业进行投资。

　　投资孵化方式： 一方面， 宝蓝物业通过利用自身的资金、 物业、 政策对接等资源，自主对企业进行投资孵化。 另一方面， 宝蓝物业也计划通过合作投资的方式， 在技术、人才和金融等领域寻找战略伙伴共同开展投资孵化服务。

　　【案例】 “北京百度开发者创业中心”位于益园·文创基地 C 区 3 号楼，占地约5000平米。宝蓝物业计划与百度共同为入驻团队提供服务。入驻的开发者团队除了能享受到基础设施、市场渠道、人力资源、开发、测试、运营、商业变现等方面的服务和支持外，还将享受到宝蓝物业与百度提供的包括创业辅导、与投资人当面沟通、吸引战略投资、人才引进以及政策、法律、财务咨询等在内的全流程创业服务。

　　五. 宝蓝物业运营模式

　　宝蓝物业运营模式的思路非常清晰：通过取得物业资源的长期经营权，依照产业运营的思想，重新对其定位、装修改造，并招入符合产业定位的企业，对其进行服务管理，从而盘活存量资源，实现产业物业价值。

　　而经过多年的发展，宝蓝物业运营思想在执行过程中，也随着时代和自身经营情况的变化进行了相应调整，这尤其体现在物业资源的地域要求上。对办公需求而言，无疑是在城市中心区域更为集中， 这也使得宝蓝物业早期的物业资源主要都定位在北京市中心（三环之内，最远是四环） 。但是，经过多年的密集开发，中心区域物业资源已越来越难以获得，要继续发展，则需地域扩展方面寻求突破，因此，宝来物业现在将目标物业资源范围放大到北京全市，在通州、顺义均布局有产业项目。

　　就产业定位而言，宝蓝物业通过专业团队，结合宏观形式、产业发展、政策影响等相关因素，对各个项目进行产业规划。除此之外，宝蓝物业还根据物业资源条件，在部分产业物业中配套商业物业，不断完善办公配套。

　　而为保障产业规划能够落地，宝蓝物业从项目初步产业定位后到实施的全过程，均与目标客户/业主保持积极沟通。这一方面能使打造的产品更加符合客户需求，另一方面能增强客户粘性，从而对下一步的招商工作起到一定的促进作用。

　　六 ． 宝蓝物业主要开发项目信息

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