电商MBA导读：“我们是一家互联网公司。”无论是菜鸟网络如何强调并非要做工业地产，而是希望通过线上大数据的运用和线下仓储的布局，构建一个智能物流生态产业链，但它在全国大范围拿地，已经逐步建立起了外界对于其“急速扩张的物流地产开发商”的印象。

“事实上，在北上广等一线城市，高端物流仓储已经是供不应求，以上海为例，高端物流仓储的供给目前只占到所有需求的1/4。”国际五大地产顾问之一的DTZ戴德梁行工业及物流地产服务部主管苏智渊介绍，在物流地产如此紧俏的情况下，之所以菜鸟网络能够轻松地大面积拿地，正是因为菜鸟网络通过可能的区域结算中心落地，以税收落地为“诱饵”给地方带来可观税收，获得与政府谈判的筹码，进而取得条件优惠的土地。

“但这种模式的问题在于，电商物流不可能无限地切分结算中心去拿地，一旦失去税收落地的优势，名头再响的电商企业也同样会面临如何继续获取土地的难题。”苏智渊表示。

意在第三方物流？

问：是什么原因造成高标准物流仓储建设拿地难?为什么菜鸟网络拿地并没有想象那么难?

苏智渊：所谓高标准物流仓储，指的是区别于传统意义上的简易仓储物流的一种高端物流仓储，这种仓储必须具备3个条件：仓高8米以上、有卸货月台、单体建筑面积在1万平方米以上。这类物流仓储变得紧俏是10年以内的事情。在北上广等一线城市，高标准物流仓储的需求量和城市人口是成正比增长的。目前，这些地方的高标准物流仓储只满足了1/4的市场需求，远远没有达到真正的需求饱和度。

高标准物流仓储的紧缺，和过去3年地方政府对于工业用地的严格管控有关。物流用地也是工业用地中的一种。特别是普洛斯、丰树等传统物流开发商，从地方政府获取物流用地的难度越来越大，这种土地瓶颈直接导致物流地产开发出现供给短缺。

此外，也和电商物流的迅猛发展有关。最近几年，包括阿里巴巴在内的电商物流的需求激增，因为高标准物流仓储效率高，有配套的卸货月台，能提供更快捷的物流流转速度，电商为了追求物流流转速度，基本都会选择高标准物流仓储。

按照常理来讲，物流对地方政府带来的税收只有营业税，同样一块地皮，物流给地方政府带来的税收远远不如建造一座制造企业多。目前，传统意义上的物流地产公司已经很难在地方政府拿到地了。

而电商现在却成为嫁接物流的一个非常好的概念。地方政府希望通过物流基地把电商公司吸引过来，这样能为当地增加一大笔税收，也就是说，菜鸟网络通过可能的区域结算中心落地，以税收落地为“诱饵”给地方带来可观税收，获得与政府谈判的筹码，进而取得条件优惠的土地。

问:菜鸟网络的税收落地，对于地方政府而言能否切实可行实现增加税收?

苏智渊：这个目前还说不好，需要看具体情况。阿里巴巴这种大型电商为地方政府带来的税收应该是非常可观的，如果能够把阿里巴巴的结算中心拆分出来落到当地，对于当地政府有很大吸引力。关键在于菜鸟和地方政府签订的是什么样的协议。

问:目前菜鸟网络在天津、武汉、浙江和成都等地都储备了土地，在你看来这是马云为菜鸟网络所做的长久规划还是像被质疑过的“圈地”之举?

苏智渊：我觉得两种可能性都有。过去几年，淘宝的发展受到物流影响已经是众所周知的事实。再此背景下马云下决心亲手打造自己的物流系统，不再依赖传统第三方物流公司的平台。从这个角度看，菜鸟网络应该是切实地在为建设物流仓储而准备。

但从实际拿地规模来看，菜鸟网络在全国几大城市都拿地1000亩以上，按照物流地产常理推断，这样的拿地规模应该是超出其自用物流仓储范围的。除了建设菜鸟网络的物流仓储网络，剩余的地产有可能是为了以后引入电商公司做准备，也就是物流地产。至于是打算完全作为物流用途还是有可能部分用作其他用途，按照目前形势来看，这些地用做商住的可能性不大，所以可能性更大的还是做第三方物流。

10年不盈利背后

问:马云曾公开表示菜鸟网络10年内不会盈利，这说明什么?电商物流的盈利模式一般都是什么样的?

苏智渊：我相信阿里巴巴现在所做的任何事情都并非只为单一的目的，包括旗下的金融、物流等其他产品，都是在架构一个大数据的体系。所以考量菜鸟网络能否短期盈利不能简单地从菜鸟网络本身来看。

马云说的10年内不盈利，应该是指不会从物流设施租金里面套回报。目前，在物流地产市场上，物流仓库租金回报年收益率为8%左右，照此计算，普通物流地产盈利最基本也需要10年。

但事实应该并非如此简单，马云做菜鸟网络更大的目的在于提升淘宝的效率，一旦物流建设起来，淘宝甚至阿里巴巴的整体效率应该能够得到较大提升。菜鸟网络的潜在价值，对于马云来说是不言而喻的。马云做菜鸟网络，更多的是快速占领效率高地，一旦效率处于领先地位，整个品牌竞争力都会得到大幅提升。

从另外一个角度看，马云这种说法并不符合国际上物流地产商的实际运作方式。像普洛斯、嘉民等知名传统物流地产商，虽然租金回报也在8%左右，但这些物流地产商只要满租率达到一定水平，就会把地产和现金流在海外市场出售给与其捆绑的长期持有基金，快速套现，再去运营新地产项目。阿里巴巴一定会考虑类似的架构，这样其物流地产盈利周期肯定用不了10年，最慢3~5年已经可足够了。当然前提是菜鸟网络必须从一开始就做好捆绑海外基金的打算。

问:马云的3000亿元投入到国内物流地产，会对这个领域带来什么变化?菜鸟网络能否借助大数据，对高标准物流仓储短缺提供解决办法?

苏智渊：对于中国物流领域而言，3000亿元不是一个小数字，因为马云并没有公布这部分资金的确切用途，如果是纯粹用于物流地产，那菜鸟网络将很快成为中国物流地产领域的领军企业。

讨论智能骨干网络对物流行业的影响，必须先了解电商物流和传统物流的区别。电商物流和传统意义上的物流是不同的，传统物流一般分为城市配送型物流和交通枢纽型物流。交通枢纽型物流一般由第三方物流公司来做的，通常在海港城市、空港城市周围都有这种高标物流仓库。

而电商物流更多是偏向于城市配送物流系统，所以选址通常考虑如何更方便配送到城市中，通常以短拨配送为主，所以电商物流通常更贴近中心城市，包括上海外环到郊环、北京5环到6环等是最适合电商物流的区域。

从现在来看，菜鸟网络的物流骨干网络更多的是建立在淘宝基础上的偏消费类的物流电商平台。马云一直想做广义上的物流，阿里巴巴旗下本身就有阿里物流平台，初衷就是要整合物流领域的众多资源，现在这个平台已经整合归入菜鸟网络旗下。

菜鸟整合全国物流平台并不是容易的事情，因为菜鸟以前没有涉及过物流类的业务。大量第三方物流公司的运输体系数据基本都掌握在企业手里，而他们一般都不倾向于分享这些数据的，包括德邦物流等大的物流公司，都有物流数据交互平台。

曾经也有很多人或者公司想把这些平台整合起来，但直到现在为止，还没有成功整合出一个全国意义上的、被各方所接受的公共平台。只要做不到数据共享，这个大数据概念就名存实亡了。菜鸟在做的事情是有意义的，但如何打破行业壁垒，需要走的路还很长。（编辑/淡竹）

如果您觉得本文不错，您可以点击右上角按钮-分享到朋友圈。

舆情动态、电商热点、精准数据，电商MBA为您一网打尽。

订阅：恭喜您选择订阅电子商务精英共同关注的公众微信：电商MBA（A、微号搜索：dsemba；B、二维码扫描）。
他们都保守着这些电商秘密，不想被外人知晓的运营宝典。

更多：如果您想查阅往期微刊精彩内容，请回复数字“244-444”进行。