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精彩内容：

大摩一直是上海楼市浸淫最深的境外投资机构，当年之所以能低价收购上海世界贸易大厦，与前大摩中国房产业务负责人皮特森与高官关系密切有关。2012年4月，皮特森向上海高官行贿案爆发后，风雨飘摇中的大摩开始走下坡路，皮特森时代的“低买高卖”赚取差价已经一去难返。如今，在上海大宗物业交易市场上，已经很难看到大摩的身影。

“这座楼近期的确会整体出售，具体情况不方便透露。”上海世界贸易大厦管理方上海盛融投资有限公司一位负责人告诉中国房地产报记者。前述知情人士也表示，十多年来，上海世界贸易大厦运营惨淡，投资回报率表现不佳，此次大摩并未给出具体报价。

“预计成交价很难走高，可能在2万~3万元/平方米。”盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，大摩在上海世界贸易大厦上的房地产基金已经到期，有把资产变现的需要，但是因该物业老旧且交通上有硬伤，估计售价不会很高，甚至可能接近原价成交。

“土豪金”的尴尬

楼顶的片片金箔无法掩盖上海世界贸易大厦的灰色历史——它曾是上海业界有名的不良资产，债主遍布海内外；它曾卷入皮特森行贿案，成为大摩不愿提及的伤痛；而今它的写字楼物业以低租金低售价闻名，成为南京路旁的“没落贵族”。

1992年，一家具港资背景的企业投资1.5亿美元，开发建造了位于广东路500号的世界贸易大厦。1997年项目竣工，恰逢亚洲金融危机爆发，原发展商陷入财务危机、资金紧缺，负债累累。由于产权证明不全、重复抵押并被多家法院查封以及巨额无抵押债务等疑难杂症，世界贸易大厦成为上海业界闻名的不良资产。虽诸多机构先后有意收购，但都因债权人遍布海内外等复杂因素而退出。

2004年至2005年，国企上海盛融投资有限公司与大摩建立合作联盟，成立合资公司——上海盛慧投资管理有限公司（下称“上海盛慧”），以债权收购的方式获得世界贸易大厦产权，并完成全部收购。记者了解到，当时上海盛慧在收购该物业时得到了有关政府部门多种开创性的支持，遗留问题得以顺利解决，收购资金9000万美元，仅为当初大厦投资总金额的六成左右。

2012年4月，前大摩中国房产业务负责人皮特森承认，曾向中国政府官员和国企高管行贿以换取业务，对外谎称系摩根士丹利收取的经纪费用。通过行贿，皮特森在上海完成了多个重量级房地产项目的收购，包括锦麟天地雅苑、上海世界贸易大厦等。

曾经在上海呼风唤雨的“大摩之星”倒台后，大摩核心团队逐渐涣散，进而开始出售上海物业，所涉项目包括大摩2003年首度涉足上海楼市时的投资项目——锦麟天地雅苑、华山夏都苑、浦东莎玛世纪公园服务式公寓，以及东海广场写字楼、马当路商办项目、金桥国际商业广场等。如果此番抛售上海世界贸易大厦得手，大摩在上海所持物业将屈指可数。

记者调查发现，上海世界贸易大厦楼龄较长，周边遍布待拆迁的老式弄堂，环境脏乱，且交通非常混乱，经常堵车，成为南京路附近最边缘的一栋甲级写字楼。目前该栋写字楼租金约为4.5~5.5元/㎡/月，售价在3万元/平方米左右，远低于周边同等品质物业的租售水平。

“最大的硬伤是这栋楼30%的产权是散售出去的，小业主与上海盛慧方面经常互相压价，给管理造成了一定的难度。”陈立民指出，因为看不到增值空间，这栋楼一直不好租也不好卖。“大摩要想卖，2万~3万元/平方米拿去市场上喊或许有人有反应，但要卖得掉的话可能只有2万元/平方米左右。”陈立民预测称。

大摩的没落背影

对于上海世界贸易大厦的出售事宜，摩根士丹利中国区新闻发言人许力回复中国房地产报记者称，对此事不予置评。

一位熟悉大摩的投资界人士指出，自“行贿门”爆发后，大摩开始走下坡路，“这次低调抛售上海世界贸易大厦，可以预见大摩很难在价格上获得优势，但这已经由不得它了”。

记者梳理后发现，多年来大摩在上海楼市的运作手法从本质上来说是“炒房团”式的低进高出。这种迅速清货的炒楼原则中，几乎看不到国际传统商业地产运营的手法。而今，这一套游戏规则早已过时。“这几年大摩在中国的房地产项目收益已经大不如前，旗下的房地产投资基金数量也在不断减少，低价出售成了必然选择。”前述投资界人士称。

事实上，大摩对中国房地产业的信心也在减弱。日前摩根士丹利华鑫证券发布报告称，2015年中国经济预测的最大下行风险来自于房地产投资下滑的超预期，一旦发生较大幅度的下滑，政府救市的余地不大。

世邦魏理仕研究部资深董事谢晨指出，封闭式房地产基金的生命期限普遍为8年，大摩出售已经持有近十年的物业，从投资周期上来说是正常之举。短期内，一些外资机构对中国房地产的谨慎态度，并不代表外资会放弃中国市场，特别是上海这样的一线城市，仍将是外商直接投资的重要目的地。

世邦魏理仕提供的报告显示，2013年至2016年，约有84只亚太房地产投资基金将面临到期，而到期日将集中出现于2015~2016年。估计2015~2016年到期的封闭式基金沽售所释放出的资产只有75%左右能被市场吸收。

“两年前大摩开始放出出售上海世界贸易大厦的消息，寻寻觅觅，近期接盘的买家就会浮出水面。”前述知情人士表示。

来源：中国房地产报

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