1.滨海类度假项目开发解读

1.1.滨海类度假项目的概述及分类

1.1.1.滨海类度假项目概述

随着社会财富的增加，中产阶级的兴起，出现了大众及家庭度假旅游的流行，首当其冲地导致了滨海旅游度假项目的火热开发。滨海类度假项目主要依赖于大海、沙滩的质量和范围、景色、气候以及水上体育运动，而相关的度假项目即围绕这些资源来打造。

这里的滨海度假项目，其实是旅游度假与居住的结合体，它以房地产开发为其现实载体，以度假式居住为其主体特征，与传统房地产相比较，滨海度假物业具有其自身特征：如强烈依存海滨资源；有明显的地区限制；以度假的要求开发物业，注重度假功能的开发；强调建筑与环境的景观一致性等等。

分析滨海旅游度假项目的开发过程，必须清楚地认识到不同国家、地区、文化背景的影响，因为这些影响，使得同时沿海国家在开发滨海旅游的时间上差别很大。一般来讲，影响滨海度假项目兴旺的因素有很多，这里主要提出三点：

（1） 海滨资源自身的吸引力

（2） 快速城市化的影响

（3） 人们对滨海兴趣的转变，意识到海滨对身体健康的好处

1.1.2.滨海类度假项目分类

（1） 分类一：按项目受众广度和类型不同，可分为大众类项目、私人类项目和商务类项目

? 大众型项目：项目所处海滨资源佳，被大众公认，产品线丰富，可满足绝大部分人休闲度假需求，如半山半岛项目。

? 私人型项目：虽同为滨海度假项目，但因其高档的产品，私密的环境，客户定位有一定指向性，多为顶级成功人士打造，如香水湾1号项目。

? 商务型项目：除休闲度假外，此类项目更趋向会议类度假，其中提供配套齐全的会议设施等，如博鳌蓝色海岸项目。

（2） 分类二：按项目产品线丰富程度不同，可分为“全向型”项目和“半向型”项目

? “全向型”项目：项目功能分区明确，物业类型齐全，周边资源丰富，几乎覆盖了滨海度假应有的所有产品，别墅、公寓、酒店、游艇、温泉、SPA、商业等，如三亚半山半岛。

? “半向型”项目：产品类型主要以别墅和酒店为主，辅以简单娱乐设施，其它配套不足或缺失，这种类型的项目在现今市场上占有较大比重，如东和海棠福湾、大连莱茵海岸度假村等等。

1.2.滨海类度假项目的产品趋势剖析

国内的滨海度假项目主要集中在海南、青岛、大连等沿海城市，其海景资源相对来讲是比较优质的，在国内外也享有盛名。这些城市的滨海项目产品体现了大众化和个性化的集合，即除了基本都有的别墅、公寓、五星酒店、酒店公寓、商业街、娱乐配套等产品外，不同的项目还会根据其所在海域的属性不同、开发商实力的不同开发各具风格的产品。

如半山半岛开发的国际潜水基地、游艇会、温泉、养生山谷、生活美术馆；香水湾1号拥有的私属沙滩、婚礼教堂；大连莱茵海岸度假村中的室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园等等。（部分项目详细产品情况见下表）

	大众型产品	个性化产品
半山半岛	观海公寓、临海别墅、洲际酒店、卡尔森酒店、豪华商业街、SPA	国际潜水基地、游艇会、温泉、4000亩养生山谷“琦园”、生活美术馆
香水湾1号	独栋/联排别墅（每栋别墅带私人泳池）、度假型别墅式酒店、双会所、SPA	私属沙滩、婚礼教堂
博鳌蓝色海岸	独栋别墅、别墅式酒店、商业街、会所	会议型酒店（完善的会议场地和设施）
大连莱茵海岸度假村	别墅、公寓、无星酒店、商业中心、海上餐厅	室内滑雪场、卡丁车赛场、封闭式海水戏水乐园、游艇码头

虽然目前国内的滨海度假项目还不是非常成熟，成功借鉴案例也不多，但其产品的发展趋势已渐露端倪。主要表现在以下三方面：

? 产品线日趋丰富

虽然目前市场上单个滨海度假项目的产品还是相对比较简单的，一般以别墅+酒店的形式出现，但是随着人们休闲度假意识越发强烈，度假要求也会越来越高，为了满足消费者的需求，为项目赢得更高利润，度假产品不可能再是一成不变地面向大众，而是必须迎合客户的喜好，创新产品类型。

三亚半山半岛的成功，其中有部分原因就是它拥有相对完整的产品线，加上它周围已开发的产品资源相当充盈。

? 产品形态多样化

滨海度假项目这类综合的复合地产项目，除了要求产品线丰富，产品功能分区清晰外，产品形态也要求多样化。比方说，住宅区除了别墅也要有观景公寓；酒店除了一般商务酒店、标准型酒店外，别墅式酒店、度假酒店也已经涌向市场。

? 产品档次更趋向高端

随着选择滨海度假的人越来越多，度假产品的受众面也随之越来越广，而在此基础上，无论是上层人士还是普通百姓，越是高档的产品越让人们趋之若鹜，以希望享受一个真正的假期。而产品在档次上的差距除了能提升项目品牌知名度外，也可以为项目盈利添上亮丽一笔。

1.3.滨海类度假项目的营销推广

营销推广是将项目推向市场，被市场广泛认知的真正意义上的开始阶段。而作为旅游房地产这类所有权不一定发生转移的项目，在营销时，不一定将自己局限在房地产传统营销模式上，它出卖的更多的是它的功能、服务和软性消费品，因此在营销手段上可以进行跨行业结盟、跨国联动，向国际潮流靠拢，实现对消费资源的最大限度挖掘。

由于滨海类度假项目受产品综合性和客源广度性等多重影响，其市场营销方略必须充分考虑其自身优势和外在条件，尽可能挖掘营销潜力，引导、调节和创造需求，实现项目的营销目的。

在营销初期，树立良好的公众形象是形成竞争优势和打响知名度的最直接最有力的手段，这是所谓的“第一印象”理论。而树立形象，除了前期的形象识别与塑造外，更重要的是对形象进行“包装”，一般选择核心形象包装收效是最明显的。

在现今什么都需要创新的时代，营销模式也需要得到一次创新洗礼，现在把两种比较主流的创新营销模式分析如下：

? 打包营销模式

“借旅游促地产、先旅游后地产、虚旅游实地产，最后再由地产推动旅游和城市的发展”，这是滨海类度假项目的实质，也是“打包营销”的核心。现在，“打包营销”一般有三类方式：

第一类：与所在城市区域“打包”借势营销

与政府或规划部门联合推进，以形象工程等形式实现政府对项目的主动推广，城市的知名度提高了，城市里的项目自然有更大可能被大众认识，这样才可能在更大区域内赢得客户，即先预热区域市场，再炒热项目，这就叫“一人得道，鸡犬升天”。

优点：加大推广声势和力度，以提供整体旅游形象来吸引消费者，实现双赢局势，是最有效的提高影响力的方式；

弱点：要求高，成本高，许多项目达不到这类境界；

适合项目：能推动区域或城市旅游大发展或建立城市新形象的项目，一般要求项目规模大，影响力大，能推动区域经济发展。

第二类：与所在城市内其它相关项目“打包”合作营销

联合区域内其它相关项目，比如说周边景点、旅游设施等一起推出市场，实现多赢。

优点：可提升项目形象，组合式营销亦可节约营销成本；

弱点：弱化了自身项目的形象与市场影响力，变成“帮她人做嫁衣”的结果；

适合项目：自身优势需明显高于合作方同类项目，或打包项目与自身是互补或不相关类型。

第三类：与知名度高的活动“打包”互动营销

赞助、协办一些知名度高或者有公益性质的活动，借媒体之势提升自己的品牌形象。

优点：有助于树立良好的公众形象，是形象包装的有效手段之一；

弱点：若互动方式不恰当，很容易变得“只留个名而已”，因为往往越是大型的活动赞助商越多，如何成为大众百里挑一、口碑相传的对象具有一定难度；

适合项目：有雄厚实力或背景的项目，过程中需要举办有特色的与项目相关的其它活动以推动项目营销。

? 全程营销模式

滨海度假类项目的营销，由于其开发周期较一般房地产项目更长，因此更可以引进“全程营销”的概念，以营销的思维贯穿项目整个开发过程。这个营销过程包括三个阶段：

阶段一：项目开发前期营销

这一阶段主要包括投资营销、规划设计营销、项目质量工期营销。

投资营销发生在项目开发最初阶段，而滨海度假项目的投资营销具有需求市场的广泛性、复杂性和季节性，因此在这一阶段的营销中，除常规分析因素外，还需要特别注意经济因素、地理因素、人口因素、社会文化和态度因素、移动性因素、政府规划因素、媒介传播因素等几大因素对滨海度假旅游地产的决定性影响。

规划设计营销是一个发现自然、利用自然、改造自然的全过程，它需要结合现有的滨海资源，以项目的旅游主题为中心，设计不同类型的产品。这类营销主要包括四方面的内容：总体规划、建筑风格和色彩定位、环境规划和艺术风格提高、灯光设计和背景音乐指导。

项目质量工期营销要求开发商在进行产品生产过程中严格把关，使产品高质量地符合客户感知并得到认可，这一时段的营销周期比较长，投资额巨大，投资回收期也较长，因此最好能以滚动开发的模式进行。

阶段二：项目销售推广营销

这一阶段的营销包括形象策划和营销推广。

形象策划主要涵盖了项目总体战略形象策划、文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划、项目视觉形象策划等，主要通过硬性载体，如广告和给雷宣传推广资料进行营销。

营销推广的途径主要有广告和公关、销售促进等

阶段三：项目维护“二次”营销

随着消费市场的日趋成熟，滨海度假项目产品的更新换代会引发激烈的竞争，因此可持续发展的“二次”营销至关重要，包括全员营销、品牌塑造提升、开发商可持续经营战略提示等，由此使产品质量、新产品的开发与旧产品的延续保持着平衡发展，满足客户期望“完美”追求。

1.4.滨海类度假项目的品牌管理

品牌是给拥有者带来溢价、产生增值的一种无形资产，他的载体是用以和其他竞争者的产品或劳务相区分的名称、术语、象征、记号或者设计及其组合，增值的源泉来自于消费者心智中形成的关于其载体的印象。品牌的最终目的不单是为了得到消费者的认同，更重要的是要促成消费乃至重复行为及代为传播品牌。对于旅游地产来说，品牌是实现异地扩张的必要条件。并且和传统房地产不同的是，在旅游地产中项目品牌较之企业品牌更为重要，消费者认知更多的是该旅游项目在市场上的知名度与美誉。

而对于滨海度假这类更面向大众客户的度假项目而言，品牌管理显得尤为重要。为此，针对此类项目的品牌管理总结出了“四步方程式”：品牌定位、品牌推广、品牌经营、品牌创新。

? 第一步——品牌定位

品牌定位是指企业在市场定位和产品定位的基础上对特定的品牌在文化取向及个性差异上的商业性决策，它是建立一个与目标市场有关的品牌形象的过程和结果。品牌定位是品牌经营的首要任务，是品牌建设的基础，是品牌经营成功的前提。

对于滨海项目的品牌定位，要依据项目所在地区的周围环境和自身能力分别从产品定位、文化定位、价值定位、管理定位等四个角度确定其竞争市场，赢得客源，准确的品牌定位是项目成功的一半。

? 第二步——品牌推广

品牌推广是指企业塑造自身及产品品牌形象，使广大消费者广泛认同的系列活动和过程。品牌推广有两个重要任务，一是树立良好的企业和产品形象，提高品牌知名度、美誉度和特色度，二是最终将有相应品牌名称的产品销售出去。品牌的先后不同时期划分为导入期、成长期、全盛期和衰落期四个发展阶段，这四个阶段的提出对企业的品牌推广会有许多现实意义。

滨海度假项目的品牌推广以游客或消费者为主，以投资者为辅；其三大法宝是广告语、实效VI、寻找新闻点树立良好口碑效应。

? 第三步——品牌经营

品牌经营是指将品牌视为独立的资源和资本，并以此为主导，来关联、带动、组合其他资源和资本，从而取得最大经济效益和社会效益的一种经营活动和经营行为。在品牌经营中需要注意三点：“注意消费者”是沟通的基础、“塑造个性”才能“建立印象”、“经营是一个过程”。

而在滨海类度假项目中，品牌经营环节中最关键的是品牌延伸和品牌扩张。

? 第四步——品牌创新

品牌创新是在前三个品牌管理基础上，根据不同的市场需求、不同的市场竞争情况、不同的资源环境变化，改变品牌塑造策略，进行品牌创新，达到长远经营的目的。

在开发滨海度假项目的过程中，在依托海滨资源的基础上，常常会用到品牌强强联合的手段：品牌开发商引进品牌国际五星级酒店，打造品牌游乐项目，最终实现品牌深入人心的效果。

1.5.滨海类度假项目的核心竞争力挖掘

随着市场需求的个性化与差异化，客户对旅游度假项目的要求越发趋向主题式与运动式，而作为滨海度假类项目的核心竞争力主要有三方面：

? 资源优势

优质的滨海资源，怡人的海景风光，不但可以让前来旅游度假的人放松心情，净化心灵，利用大海和沙滩打造的一系列运动更是具有强大的吸引力，与大海搏击，这是只有滨海度假才能享受到的不可复制的资源优势。

? 产品优势

滨海度假项目除了可以开发别墅、酒店、高尔夫、温泉等产品外，还能打造潜水基地、游艇俱乐部等多样的度假设施。

? 开发优势

开发引擎的缺失，这大大降低了投资风险。当然引入酒店等其它高档配套更能凸显该类项目的价值，从而获得更多收益。

这些核心竞争力，在滨海资源的缺失下，往往容易加大项目可复制性的难度。

2.案例链接：山海结盟养生谷——三亚半山半岛，“皇冠上的红宝石”

半山半岛，热带风情优雅小镇，大型滨海复合地产，仿佛一个微观城市，将世界美好城市浓缩于一处——商业、娱乐、休闲、居住、功能齐备，是中国滨海地产第一品牌。

2.1.【案例精粹解读】

2.1.1.项目基本情况

半山半岛项目，位于海南省三亚市小东海鹿回头半岛，鹿岭路27号，鹿回头公园旁，距离市区和大东海3公里。

项目总占地规模2066亩，是由三亚鹿回头旅游区开发有限公司开发的超大型综合房地产项目。整个项目包括临海别墅、观海公寓、高星级酒店、豪华商业街、国际潜水基地、游艇会等等。

项目总销售额预计200多亿元，是三亚乃至整个海南岛销售额最大的房地产项目。

2.1.2.项目开发背景

半山半岛，位于三亚小东海鹿回头半岛，整个半岛由鹿回头公园、鹿回头岭两山和小东海、鹿回头湾两湾组成，是三亚市西至海坡，东至亚龙湾的五十余公里海岸线中唯一一个待开发的半岛，有着优质的沙滩和背山面海的绝顶自然资源。

为了最大化地发挥这些资源的价值，三亚市政府极力招揽大企业进入，力图将此个板块打造成为超越目前亚龙湾的三亚唯一的六星级区域，包括有着海南中南海之称的六星级酒店——悦榕山庄酒店，世界酒店业NO1——洲际酒店六星级亚洲旗舰店，全亚洲最好的高尔夫球场——鹿回头高尔夫球场(国际18洞，洞洞见海，洞洞全灯光)。 而半山半岛尽享世界顶级荣耀，尊处于这一六星级区域的核心地带。

2.1.3.项目产品规划

半山半岛项目产品类型丰富，功能分区明确，集娱乐、商业、休闲、养生、居住于一体。项目分三期开发，总建筑面积达100多万平方米。

其中，一期（鹿回头湾区）占地1056亩，总体量达49万平方米，以酒店公寓、小高层公寓、独栋别墅为主；二期（双海湾区）占地802亩，主要产品有小高层公寓、独栋别墅；三期（东海湾区）占地208亩，开发30层高层公寓。

除规划部分别墅提升项目整体档次外，小区建筑以高层为主，提升了整体容积率在1以上。同时，后期规划了大量的商业酒店类配套，以提升项目运营收益。

2.1.4.项目客户分析

半山半岛客户以来自上海、北京、浙江等地的绝对高端客户为主。项目以纯豪宅的定位力图凝聚高端客群，通过高端客群的群聚效应来促进项目的销售。代表性客户：雅戈尔集团掌门人。

客群特征——在北京或上海要买得起500万以上的房产，才会在半山半岛置业。上海、北京等地高端别墅的客群，都是半山半岛的准客户。客户的事业可能遍布全国。

另有一定比例的外籍客群，来自美国、加拿大、俄罗斯等。

2.1.5.项目营销推广

项目营销渠道多样，推广范围遍布全国经济发达的各大中城市，如北京、上海、广州、香港等地，主办、联办、赞助了不同类型的活动，近期《为什么半山半岛》一书面世。07年至今，项目广告宣传投入总计近一亿元，是海南知名度最高的项目之一。

从参加北京、上海的奢侈品展到请吴大维 、费翔等明星助阵，半山半岛营销上的大手笔有力助推了其市场去化。

具体的营销过程详见下表：

日 期	内 容
2008-12-14	半山半岛携手三亚市人民政府，于2008年12月14日18：30分在上海城市雕塑艺术中心，如期共同举办了一场非同寻常的盛宴——“巅峰体验，半岛之夜”2008上海见面会、“美丽三亚＆情系浦江”三亚高端滨海地产政府推介会，再次向上海及到场所有嘉宾宣告，三亚地产市场的活跃与半山半岛这个代表中国滨海地产领跑者的大家之范！
2008-12-06	2008年12月6日下午四时整，半山半岛与新丝路模特机构、艺术先锋网联合在半山半岛贵宾会馆举办“魅力半山半岛新丝路模特艺术之旅开幕式”。 2008-2009年度中国首席名模刘多主持今天的仪式。
2008-11-30	2008年11月30日，卡尔森亚太酒店管理有限公司与三亚鹿回头旅游区开发有限公司（三亚半山半岛）管理合作协议签订仪式在上海举行，同时宣告卡尔森旗下最著名酒店品牌丽笙世嘉正式入驻半山半岛，标志着又一家超五星级国际酒店落户三亚。
2008-11-23	2008年11月23日下午，中国工商银行海南省分行与三亚鹿回头旅游区开发有限公司在海口举行战略合作框架协议签字仪式，海南省工行向鹿回头公司意向授信30亿元贷款。
2008-10-23至2008-10-26	国内顶级海滨豪宅——三亚半山半岛特别赞助2008年10月23日至26日在京举办的2008“大佛杯”中国男子高尔夫职业球员锦标赛。
2008-10-02	三期“东海湾山海大宅”国庆盛大开盘
2008-10-02	10月2日晚19时，三亚悦榕庄尊荣沙滩，主持人吴大维和陈美静与半山半岛新老业主齐声倒记时，宣布三期东海湾区开盘庆典暨“开盘盛典之风尚夜”举行
2008-08-13	8月13日，颐和园、清华、北大发放半山半岛奥运加油旗，成为最靓丽的“奥运名片”
2008-08-12	8月12日半山半岛组织在北京金融街、五棵松奥运场馆、西直门发放奥运红旗，进行“红动中国”活动
2008-08-11	8月11日，半山半岛奥运加油旗望京、西单发放，成为高档商场的“招牌”
2008-08-06	8月6日，半山半岛奥运加油旗前门发放，传递 “奥运圣火”百年梦想
2008-08-05	8月5日，半山半岛加油旗后海发放，点燃“奥运”情结
2008-08-02	8月2日，半山半岛奥运加油旗“鸟巢”发放，舞动盛世中国
2008-08-01	8月1日，半山半岛百万奥运加油旗，中关村发行试水
2008-07-25至2008-07-30	2008年7月25日至30日，由三亚半山半岛举办的半岛会“海洋之星”夏令营（第一期）活动正式拉开帷幕。本次活动主要邀请了半山半岛业主及他们的孩子，并为他们的到来精心安排的丰盛的欢迎晚宴和精彩的节目。半山半岛常务副总王志民、营销总监徐能力等参加了欢迎晚宴。
2008-07-13至2008-07-18	2008年7月13日—7月18日在日本东京、冲绳隆重举办了“2008世界海滨休闲度假地产高峰论坛（中日对话）暨中国地产赴日考察”的重大活动，引起了国内外（包括日本）主流媒体的高度关注，并对本次重大事件进行了全方位的跟踪报道。据悉，本次盛大活动由全国工商联房地产商会、日本冲绳县政府主办，安家传媒机构、家和互动网络科技有限公司、冲绳经济同友会联合承办。同时，在日本东京考察之行的7月14日晚上，中日对话不动产颁奖典礼正是拉开序幕。其中，在颁奖仪式上，来自三亚的半山半岛获得了由日本不动产商会、全国工商联房地产商会颁发的“优秀滨海项目大奖”的殊荣，成为了本次2008中日对话海滨地产的一大亮点。
2008-07-06	2008年7月6日，中国滨海地产领军项目三亚半山半岛与全球最大的商业地产服务公司、世界500强唯一物业管理公司——世邦魏理仕正式签署物业管理合作协议。
2008-07-04至2008-07-05	此次别墅节除了共同探讨中国别墅的发展之道以及目前所面临的行业困扰之外，还颁出了2008中国别墅金鼎奖、2008中国经典别墅金奖、2008中国城市别墅最佳景观设计奖等许多具有影响力的大奖，三亚半山半岛获得了2008第五届中国经典别墅金奖。
2007-09-12	2007年9月12日，“半山半岛”出现在北京中国大饭店，参加在这里举行的“爱在天涯海角”慈善捐赠活动，向中国红十字会下属光明天使基金会捐赠100万元。10天后，“半山半岛”再次在这里参加“香港回归10周年之夜———光明天使慈善晚宴”，将现场募捐和拍卖筹款全部捐赠给中国红十字基金会。

整个营销过程中，半山半岛通过以媒体营销、事件营销、情景营销、展会营销等方式使得项目品牌深入人心。而每一次的推售策略都是经过精心设计的，这些看似巧合的营销机遇都是为了配合整个项目的发展过程。

2.2.【成功核心密码】

优质的城市六星际地段，主流的产品形态组合，全面的营销推广，打造顶级一流的滨海度假项目。

2.2.1.区位资源决定顶级身份

半山半岛项目既属三亚市区地段，又独享顶级环境，地段的价值奠定了半山半岛项目打造高端产品的基础。

地段造就了产品的稀缺性，是半山半岛的最大卖点。

2.2.2.产品组合引导主流趋势

主流的物业形态组合预示了现代滨海度假项目的潮流模式。别墅、公寓、酒店公寓、五星级酒店、温泉、SPA、游艇、潜水、养生山谷、商业街、生活美术馆等，再加上周边高品质资源如悦榕庄酒店、鹿回头高尔夫球场等，几乎覆盖了度假客户的全部需求，一站式度假服务，可以保证客户长时间逗留。而且本项目采用的高科技技术和高端建材是项目产品品质上的重要卖点。

为提高利润额，项目以高层产品为主，并规划了大量的后期商业。先以别墅作为先期入市的主要产品树立高端形象，后期逐步提升高层产品的比例，以达到名利双收的效果。

半山半岛销售价格为三亚市场最高价，远超出市场竞争者的售价。高端定位引起的高利润也是差异化竞争的一种方式。

2.2.3.营销战略引领市场关注

半山半岛的营销战略可谓是三亚空前的，开发商并没有强化企业品牌，而是全力打造项目品牌作为品牌运行的核心支撑，大手笔的营销投入是市场去化的重要支持。

? 推介海南不遗余力

从项目动工开始，开发商就开始担当海南、三亚的推介形象大使。半山半岛项目提出了“先三亚、后项目”的传播理念，前期重点在北京、上海、宁波、香港等地宣传三亚之美，甚至不惜重金在上海当地媒体刊登8个版面的宣传文章，极大地提升了三亚在上海市民中的地位和形象。与此同时，开发商切合三亚建设国际性热带滨海旅游城市的目标，花巨资参加北京和上海国际顶级私人物品展等，将推介三亚的活动提升到国际化的高度。2007年11月，在上海参加国际顶级私人物品展上，“半山半岛”成为展会焦点，4天时间成交了40套房。

? “企业公民”多善举

半山半岛项目自07年一期开盘后，开发商已在全国撒下“爱的种子”，携业主数次向四川地震灾区捐款，累计捐款652万元；启动“爱心呵护阳光行动”，资助灾区孩子显示无疆大爱;在北京举行“爱在天涯海角”的慈善捐赠，向光明天使基金会慈善捐赠上百万元，赞助海南建省办经济特区20周年活动、奥运火炬首传、谭盾音乐会，同时还捐助贫困大学生、失学儿童就学等。大大小小的慈善活动不计其数，开发商的善举博得了社会各界的广泛赞誉，在社会上和客户心中树立了“地产公民”的良好形象。

? 出版刊物“一箭双雕”

“为什么半山半岛”一书的问世成为了项目营销推广的先例，此举看似揭开了项目的运营密码，但更深一层却是变相地为项目营销。这类新颖的手段，既是一种赢利方式，但更是开发商为营销推广想出的新花样，此举必将引起世人的关注。

2.3.【问题难点解析】

——如何在弱势的大环境下，依旧保持良好的销售势头？

——如何在一个相对成熟的区域环境内打造同类型项目，又能立于不败之地？

“2008年的中国房地产相对低迷，连上海、北京也不能避免，而相对地，海南楼市稳定上扬，三亚半山半岛凭借08年20.9亿的总销金额，春节期间7天3.2亿，09年伊始即创6亿的“白金销量成绩”在全国范围内名列前茅，在房地产滞销的时间里点染最骄人的一抹红色！”

半山半岛，将滨海地产纳入中国主流地产，打造稀缺资源型高端地产，最终成为了全国影响力超级大盘，奠定了半山半岛的“江湖地位”，这些喜人的销售成绩，正是其成功的最佳印证。

（1）稀缺资源型高端地产，全国异地销售的领袖地产

在08年下半年中国房地产黯淡走低的形势下，高端地产，尤其是以半山半岛为首的稀缺资源型地产则呈现出极强的抗跌性，在自身房价不降反升的情况下，依旧吸引大量高端客户的青睐。现在客户在乎的不单是“买好房子”，更在于“买资源，占有稀缺资源”，这是半山半岛为什么能不受大环境低迷的影响，在全国异地销售名列前茅的原因之一。半山半岛不仅自然条件稀缺、地块属性稀缺，连产品功能和高端配套也是稀缺的。因此，无论市场怎么变化，资源型地产以它独有的稀缺性，就不会变得和普通商品住宅一样起伏动荡。

（2）全国影响力超级大盘，将滨海地产纳入中国主流地产

当然，以半山半岛为首的滨海休闲地产的成功，具有更富内涵的深层意义，正是他们通过对于海洋资源的合理开发，唤起了人们海居理念的觉醒，越来越多的中国人开始认识到湾区置业的价值，并逐渐成为一种高端客群热衷的置业形式。可以说，少数滨海超级大盘的横空出世，将滨海地产纳入中国地产的主流行列，而半山半岛在这些滨海超级大盘里无疑又是最具影响力的一个，逐渐树立起中国滨海地产领跑者的形象。

出于对项目滨海大盘品质的认同，全球评价至高的六星级酒店管理集团洲际酒店、美国卡尔森丽笙世嘉奢华酒店永久落户，双六星酒店为滨海极致生活不断添筹加码。而在海的另一边，半山半岛为业主精心打造一个4000亩规模的综合性养生山谷——“琦园”，如此大手笔的配套设施在房地产开发史上也属空前之举。在一次次震响中国滨海地产的同时，一个半山半岛LOGO下的滨海领袖俱乐部——“半岛会”则悄悄地孕育而生，让业主在半岛会整合的顶尖资源里上天、入海、玩山、玩水，不断扩大着中国滨海地产第一盘的全国影响力。

正是这份独特领袖气质，使半山半岛一二期迅速售罄，三期东海湾大宅持续热销，来访宾客遍及全国，其中还不乏千里迢迢来三亚贵宾会馆观摩、学习的同业者，在前往海南的购房群体中“去三亚买房”逐渐演变成“去半山半岛买房”，滨海大盘的向心力表露无遗。

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