首席评论 2013 集体建设用地人市要过几道坎? 131114

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︶ㄣ眞鈊嬡妳123：兔牙！！！！！！！！！！！！！！

百米之上看人生：没字目,口音重

多年火流星：题目都写错了

偶是恋恋：我来了，第一次坐沙发

精彩内容：

2月第一天，中央“一号文件”下发，依然聚焦“三农”。

“如果说2014年农业工作的重点是中央政府完善顶层设计，花大力气连续出台了一系列改革文件的话，那么2015年中国农业工作的第一要务就是将这些文件落到实处。”一位农业部官员告诉《国际金融报》记者，政府对落实这些改革方案有一个总体思路，那就是试点先行的同时及时总结经验，看看是否能够形成可复制可推广的改革成果。换句话说，监管层对于这一系列的改革能对发展农业现代化起到多大促进效果仍持观望态度，但是现在必须要先行先试。

“2015年农村改革的任务非常繁重。”2月3日，中央农村工作领导小组办公室副主任韩俊在国新办新闻发布会上表示。

改革的清单，按照中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文的说法，包括新疆棉花、东北和内蒙古大豆目标价格改革试点，农村土地承包经营权确权登记颁证试点，农村产权流转交易市场发展，国有林区改革，供销合作社综合改革、农垦改革等。

一号文件中，土改戏份依然是焦点中的焦点。从土改的法制建设精神，到“三块地”（即农村土地征收、集体经营性建设用地、农村宅基地）的改革方向，甚至是资本市场土改概念股的异常活动，都是市场关注热点。

土改新精神：

与去年一号文件相比，今年很明显的变化是加入了法制建设的部分，“重大改革必须于法有据”

习近平总书记多次强调，要在法治轨道上推进改革，重大改革必须于法有据。农村改革直接涉及中国超过半数的人口和土地，不可谓不重大，法治怎能缺席？

在原国务院研究发展中心农村经济研究部部长徐小青看来，与去年一号文件相比，今年很明显的变化是加入了法制建设的部分，这也是党的十八届四中全会“依法治国”的要求在农村领域的体现，“从农村的土地制度、农民权益保障、市场运行制度等方面改革来看，农村改革确实需要法律保障，以从根本上保障农民权益”。

“全面深化农村改革，要稳步推进农村土地制度改革试点。推进农村土地制度改革，必须守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损这‘三条底线’。”目前，中央关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点的指导意见已经出台。这“三块地”的改革，涉及重要法律的调整，涉及重大利益的调整，涉及农村重要制度的完善，牵一发而动全身。

据记者了解，中央将在国家新型城镇化综合试点地区（包括江苏、安徽两省和宁波等62个城市（镇））以及58个全国农村改革试验区部署试点。此外，国土部也有自己的试点。在新近公布的《国家新型城镇化综合试点方案》中，包括黑龙江齐齐哈尔、北京通州、浙江嘉兴、福建莆田等地的试点方案，均已包含集体建设用地入市的相关内容。

“首先必须明确的是这些改革都是试点，要在全国范围之内选择一些有条件、有基础的县级行政单位来承担改革试点的任务。”韩俊表示，“2017年年底之前主要是推进搞好‘三块地’改革的试点，试点任务到2017年完成。”

法律的“立改废”对土地制度改革的顺利推进是一个非常必要的条件。

“以往很多改革都是在现有法律基础上改，但大的改革很可能就要突破现有的法律法规，这是以往改革的最大难点，好多地方因此改革不下去。其实，安徽小岗村当年土地家庭联产承包责任制的改革和深圳当年的城镇土地使用制度改革，就是在突破当时法律法规架构下进行的。”中国人民大学公共管理学院副院长严金明认为，判断改革成败的标准不一定是已有的法律，而应该是法理，看是否符合法理的本质和法律的精神。改革就要破除阻碍生产力发展的生产关系以及上层建筑的法律制度，应该鼓励勇于探索、大胆探索，允许探索中采取的解决新问题、新情况的措施办法，以有利于生产力的发展和有利于农民增加收入为标准，少评论、少指责、少追究，并给机会允许改进完善。因此可以这么说，这次农村土地改革的力度更大，环境更宽松。”

农村土地制度改革涉及的利益主体非常复杂，各方尚未形成共识，有一些方面分歧比较大，有一些问题可能看得还不是很清楚。韩俊坦言，目前改革会跟现有的很多法律有冲突，所以要“边试点、边总结、边完善、边推广”。

在2月6日举行的国务院常务会议上，全国人大授权，在试点地区暂时调整实施《土地管理法》、《城市房地产管理法》等有关规定的决定草案。“三块地”改革的试点定于2017年完成，这意味着全面的改革和修法，要等到2017年年底之后才会进行。

申万宏源分析师认为，“会议提出在试点区域内对相关法律进行调整，采取上海自贸区模式，表明试点区域内的集体经营性建设用地入市即将进入实施阶段。以前认为，土地制度改革面临的阻碍包括法律修订、中央与地方政府协调以及财税体制改革等的协调。此次会议提出在试点区域内对法律规定进行调整，使得首要障碍得以缓解，但同时应注意到集体经营性建设用地同等入市对城市政府财政收入形成实质性负面冲击，需要上级政府在财政收支方面进行统筹协调。试点区域在推进土地同等入市的同时，采取何种方式缓解城市政府财政收支缺口，将成为试点能否大范围推广的重要决定因素。”

集体经营用地：

高层的改革意图还是要尽可能地走市场化的道路，征地方面要尽可能地减少政府的参与，通过市场化手段解决征地环节利益分配不均

如何界定“农村集体经营性建设用地”，是关乎可入市土地范围的关键问题。

对此，体制内外曾有“按入市后用途”、“按现状已作经营性使用”、“允许整理闲置宅基地调整为经营性用地”、“原乡镇企业用地”等不同意见。最终，可入市的土地，仍然定为“符合规划和用途管制的”集体经营性建设用地（主要为原乡镇企业用地），比重不超过农村建设用地总量的10%。

十八届三中全会首提“建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。”但从实际推进情况看，由于事关重大，这一改革坚持审慎、稳妥原则。前不久，中办、国办联合印发的《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》提出，试点主要在新型城镇化综合试点和农村改革试验区中选择展开，封闭运行，确保风险可控。

2015年中央“一号文件”针对集体经营性建设用地入市，文件由去年的“允许”变为“赋予”，可以理解为政策上的赋权。可以说，改革更前进了一步。

在中国社科院研究员王小映看来，农村集体经营性用地若要入市，肯定要和城镇国有经营性建设用地市场并轨。首先体现在，同样可以通过出让、租赁、入股三种方式进入市场；农村集体经营性建设用地出让后，还可以和国有出让土地一样进行转让。“这意味着，将来经营性建设用地不管是国有还是集体所有，将实行统一的使用管理制度，建立统一的一级市场和二级市场”。

“现在已经到了必须推进农村集体产权制度改革以解决城乡综合发展问题的关口。一方面，城镇化所需的建设用地规模受到抑制，既受当前土地储备规模存量所限，又无法突破18亿亩耕地红线的硬性约束；另一方面，城镇化背景下的‘三农’问题特殊而复杂，农村大量中青年劳动力常年外出务工，多地农村出现了‘空心化’的趋势，实现农民增收、农业发展和农村繁荣，首先需要建设好与管理好新时代下的新农村。”北京师范大学中国市场经济研究中心副主任林永生认为，“农村集体”究竟拥有哪些类型的资产、如何量化、又怎样才能经营和管理好这些资产是农村集体产权制度改革主要须回答的根本性问题。

中国社科院农村发展研究所研究员李国祥认为，从关于深化农村改革部分的描述来看，实际上高层的改革意图还是要尽可能地走市场化的道路，征地方面要尽可能地减少政府的参与，通过市场化手段解决征地环节利益分配不均；而普遍存在的土地价值难以公平分给农民，也将在市场化过程中提升农民收入；实际上市场化的办法不一定会推高用地成本，这主要由供求关系来决定，由市场来形成价值，在城市里土地一直是招拍挂，虽然有地段价格较高，但很多地方其实并不高，因此，在农民等相关主体利益得到保护的情况下，会帮助平衡价格差异，对于土地资源的优化配置会有比较好的作用。

不可否认，土改是全面深化改革的重要一环，是改革进入攻坚期后不可回避的任务，也是解决“三农”问题的重要手段。

宅基地：

土地改革试点意见也强调农民自愿流转，如果农民认为市场价值不合适，可以不流转。依照农民自愿原则，确保改革不伤害农民利益

在宅基地方面，文件首提“改革农民住宅用地取得方式，探索农民住房保障的新机制”。国务院发展研究中心农村部研究室主任张云华认为，“福利分配，免费使用”是农民住宅用地取得与使用制度，国家在很大程度上保护了广大农民的居住权利，与此同时，这种制度也造成许多农村中存在“一户多宅”和空心村现象，大量宅基地被闲置浪费。

“近年来，数亿农村人口进入城镇定居，未来若干年还将有上亿农村人口迁入城镇居住，越来越多的农宅将空置。在此背景下，农民住宅用地取得方式有必要进行改革。”张云华认为，“一方面应重点鼓励农民利用农村中原有的空闲农宅，对农民利用闲置农宅给予奖励或补贴，以经济激励来变废为宝，节约土地。另一方面应试点宅基地有偿取得与有偿使用制度，对城郊地区新申请宅基地实行有偿取得方式，对农村外来人员使用农宅，及农户多占宅基地的则实行有偿使用制度。”

李国祥认为，对于农民的宅基地方面，还是要加强管制，在一定范围内允许市场化。

在新型城镇化综合试点任务要求中，其中一项就是对宅基地制度改革的探索。中国农业大学土地资源管理系主任朱道林认为，“进城落户农民的宅基地在本集体经济组织内部流转，主要是考虑保证农村住房重点在于保障安居问题，目的是防止农村土地改革引起过度资本化，导致宅基地基本居住功能受到冲击。”

然而有观点认为，宅基地在集体内部流转对于农民财产价值实现不多。朱道林则认为，“农村宅基地毕竟是居住功能，没有必要过分追求土地资本的价值。土地资本价值过高，对经济发展和区域发展都是不利的。”土地改革试点意见也强调农民自愿流转，如果农民认为市场价值不合适，可以不流转。依照农民自愿原则，确保改革不伤害农民利益。以往一些地方农村土地改革的做法出现一些问题就是因为违背了农民的自愿原则，一些村集体过分追求改革成果而适得其反。

土改概念股：

如果2015年农村土地确权工作开始启动，那么A股市场一些相关的电子信息企业，今年的业绩可能就会出现明显增长。土地流转开始后，规模化和现代化的农业生产就有了基础，这给上游的农资和农机行业带来新增需求

从农村土地制度改革到农村集体资产产权改革，新一轮农村改革正全面提速。

“一号文件”明确提出，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。目前，全国农村集体经营性建设用地面积约为4200万亩，宅基地总面积约为1.7亿亩。土地制度改革的重点是分类实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。专家认为，为落实有关文件，要探索健全程序规范、补偿合理、保障多元的土地征收制度，建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度，健全依法公平取得、节约集约使用、自愿有偿退出的宅基地制度。

随着农村经济发展，不少地方村集体收入增长较快，村民对集体收益如何分配日益重视。

“农村集体资产产权改革试点将兼顾东中西不同区域，选择若干有条件的县（市）为单位开展，试点工作2017年底完成。”农业部副部长陈晓华表示，要按照现代产权制度的要求，从实际出发，进行农村集体产权股份合作制改革。对于非经营性资产，重点是探索集体统一运营管理的有效机制，更好地为集体经济组织成员及社区居民提供公益性服务。

“农村巨大的土地存量，是可以释放改革红利的宝藏。”一位宏观策略分析师告诉记者，2015年开始的农村土地改革，将会极大地改变中国经济的大图景，这也是投资者们将要持续关注和跟踪的主题。

对于A股市场的投资者而言，相关的投资主线清晰可见。

首先，土地确权是当务之急，一号文件提出“抓紧抓实土地承包经营权的确权、登记、颁证工作。上述分析师认为，“如果2015年农村土地确权工作开始启动，那么A股市场一些相关的电子信息企业，今年的业绩可能就会出现明显增长。而且，建立在确权系统之上的农村信息化平台也将迎来良好的发展时期。确权完成之后，土地流转将会开始，那么规模化和现代化的农业生产就有了基础，这给上游的农资和农机行业带来新增需求。当然，很多传统的农资农机行业已经处于产能过剩阶段，所以相对于总量的增长，更重要的是结构性需求的爆发。A股市场一些具有高新技术优势、或者能够提供高附加值服务的农资农机公司，有望在行业变革中胜出。”

网友点评：

期盼光明的北京百姓：黑恶势力竟敢在天子脚下，欺凌百姓… 百姓的人权何在？ 腐败＿欺上瞒下、官商勾结、官官相护、互相推诿、黑白颠倒、踢皮球、渎职… 他们这样无法无天，肆意妄为，天理何在！ 法律何在！谁在背后为他们撑腰？ 期盼党中央早日为民做主。 北京市顺义区南法信镇建城花园5号楼 全体业主

统一王杰：2年前我就知道..农村土地上市..中国的最后资产..已经山穷水尽了

efghn：城市的地折腾完了，又盯上农村的地。这不是好主议

温暖的港湾687：修改土地法必须由人大开会讨论通过。土地部无权单独修改法律条文！这是最简单的法理常识。而土地审批权下放到基层那就等于干脆叫基层政府大肆出卖耕地，出卖良田搞创收。请问，如此一来，下一代和下一代还要不要吃粮食？！这种大肆拍卖耕地的做法是毁了下一代而不是好了下一代。所有的耕地必须无条件的加以保护！而不是把它交给市场去进行拍卖交易。我们这一代人绝不能犯短视低级错误！

青春的shunxin：我是农民政政策实施后农民能受益吗？不会又是坑爹的吧？

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